La compra o alquiler de una vivienda es un momento clave en la vida de una persona. Pero a veces llegar a él es complicado, ya que surgen muchos inconvenientes, trabas e incluso dudas. La más habitual es ¿compro o alquilo?, una de las preguntas que más me hacen amigos, conocidos y familiares, sobre todo en estos momentos de precios tan altos en el alquiler y de condiciones de financiación tan ventajosas como las que ofrecen muchas entidades bancarias. Pero este perpetuo dilema del buscador de vivienda tiene trampa.
A menudo se tiende a comparar la compra con el alquiler, como si la cuota de hipoteca fuese equiparable a la renta mensual que abona el inquilino. De hecho, si se les pregunta a los particulares activos en el mercado de vivienda, un 63% de ellos se muestra de acuerdo en que el precio actual del alquiler hace que compense más pagar una hipoteca que un alquiler, de acuerdo con los datos de la Radiografía del mercado de la vivienda 2018-2019.
Acceso, gastos y riesgos
Desde la perspectiva del particular demandante de vivienda, tiene pleno sentido comparar ambas opciones residenciales: son las únicas existentes si descontamos las herencias o donaciones, que no suelen ser escenarios elegibles, sino sobrevenidos. Pero conviene tener en cuenta que son dos mercados completamente diferentes por varios motivos:
Acceso
Los propietarios saben que para poder comprar hay que tener unos ahorros, porque las hipotecas ya no suelen cubrir el 100% del valor del inmueble y porque los propios trámites conllevan un desembolso. Esta suele ser una de las principales trabas de muchos potenciales compradores en el actual contexto de precios altos, falta de ahorros y dificultad de acceder a la financiación.
También entrar en el mercado del alquiler tiene un peaje: fianzas y meses por adelantado son las exigencias que ponen los arrendadores a los aspirantes a inquilinos. Pero la liquidez que se necesita para iniciar el proceso de compra suele ser muy superior a la que se necesita para alquilar.
Gastos asociados
El inquilino automatiza en su banco una transferencia cada primero de mes al arrendador. Y el resto (luz, gas, internet, etc.) depende de lo que se contrate y se consuma. El propietario también paga esos suministros, pero además tiene que afrontar impuestos, comunidad, derramas, reparaciones, seguro.. Desembolsos que muchas veces no se incluyen a la hora de comparar ambas opciones. Simplificar las cuentas comparando cuota hipotecaria (en caso de compra) con renta mensual (en caso de alquiler) sólo genera confusión: hacerse propietario tiene unas obligaciones que hay que tener en cuenta si quieres afrontar la operación con garantías.
Riesgos
Vivimos, desde hace unos cuantos años, un escenario de tipos de interés en mínimos históricos. La consecuencia es que el Euríbor y las cuotas de las hipotecas se mantienen también bajas, a lo que se suman productos hipotecarios muy competitivos por parte de las entidades bancarias que hace aún más atractiva la compra. Pero, tarde o temprano, ese panorama cambiará: los 20, 30 o incluso más años de vida de una hipoteca son un plazo muy largo. Eso supone un riesgo para el comprador que contrata un crédito hipotecario variable, por lo que es recomendable hacer bien los cálculos y prever cuál será nuestra cuota mensual en un escenario de tipos menos favorable.
En favor de la compra, además del valor patrimonial y la protección que puede suponer de cara al futuro, se suma la rentabilidad que podemos sacarle a través del alquiler en un contexto como el actual, de precios altos y mucha demanda. Ese pago mensual es una inversión en un activo que, una vez finalice la deuda con el banco, nos puede servir para financiar nuestros gastos familiares, nuestra jubilación, proyectos personales o de familia etcétera.
Periodos vitales
Entonces, ¿qué hay que tener en cuenta a la hora de tomar la decisión? Sobre todo, el momento vital en el que nos encontremos y nuestras posibilidades económicas. Como hemos visto, la compra de una vivienda conllevas un desembolso y, la mayoría de las veces, la asunción de una deuda a largo plazo (hipoteca) puede suponer una importante carga en determinados momentos, que nos puede impedir llevar a cabo determinados proyectos personales o profesionales.
Al confrontar estas características es cuando se pone en verdadero valor la flexibilidad que proporciona un alquiler: si tienes que cambiar de trabajo o de ciudad siempre es más fácil si vives como inquilino que si tienes una casa en propiedad. Y aunque en estos momentos de precios altos nos parezca una quimera, el alquiler nos suelen permitir acceder a viviendas que en muchas ocasiones no nos podríamos comprar, por sus características, ubicación, etc…
El vínculo del alquiler con la movilidad laboral es particularmente relevante para los jóvenes, que están iniciando su desarrollo profesional y para los que la compra puede suponer una atadura que les frene en sus proyectos personales o laborales. Vivimos en un mundo muy cambiante: nuestra forma de trabajar, de relacionarnos, nuestras estructuras familiares son muy diferentes a antaño y seguirán evolucionado. El alquiler se adapta mejor a nuestro posible nuevo entorno.
En cambio, hay otro perfil de más edad y con ciertos ahorros para los que la compra puede ser una opción interesante. En el actual contexto de bajos tipos de interés, les puede compensar la compra de vivienda para rentabilizarla poniéndola en alquiler y, de este modo, obtener un complemento a sus ingresos familiares. En este sentido, los sucesivos estudios de Fotocasa Research confirman que está aumentando la consideración patrimonial de la vivienda en propiedad: los particulares que buscan para comprar creen que un inmueble es una inversión interesante o una buena herencia que dejar a sus hijos en mayor medida que en los años precedentes.
Si tenemos una estabilidad profesional y personal, unos ingresos consolidados y unos ahorros que nos permiten sufragar los gastos iniciales de la adquisición de una vivienda, la compra puede ser una opción interesante. En este caso, lo recomendable es que el desembolso que tengamos que realizar no comprometa más del 30% de nuestros ingresos brutos anuales para, así, no tener que sufrir lo que sufrieron muchos en el pasado por hacerse con viviendas muy por encima de sus posibilidades. Se trata de pagar una hipoteca, no de hipotecar nuestra vida.
De cualquier modo, ni todos los jóvenes tiene por qué alquilar ni todos los particulares con ahorros deben comprar. Es simplificar demasiado. Cada cual, sea cual sea el momento vital en que se encuentre, debe analizar sus circunstancias y valorar sus planes de futuro para tomar la decisión que mejor le convenga. Pero que nadie lo haga basándose sólo en comparar la cuota de la hipoteca y la mensualidad del alquiler. Hay muchas más variables importantes que merecen consideración.
Fuente: fotocasa.es
