Compra de una vivienda usada con “ cuerpo cierto ”

La venta de pisos de segunda mano no para de crecer, pero ¿qué defectos pueden presentarse en este tipo de construcciones frente a las nuevas construcciones?

¿ Y de qué manera se pueden detectar, evitar o contrarrestar?

¿Qué es el “cuerpo cierto”? ¿ Y cómo le puedo hacer frente?

“Por el elevado importe que tiene la compraventa de una vivienda, lo ideal cuando se trata de segunda mano es visitar acompañados de un arquitecto o arquitecto técnico”, según la recomendación de la portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu.

Esto es muy importante tenerlo en cuenta, sobretodo, cuando el edificio en el que se ubica la vivienda es antiguo o no haya estado habitado durante mucho tiempo. Y se hace indispensable cuando el contrato precisa que se compra “como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra el inmueble, que el comprador declara conocer”, según la terminología que se emplea en estas operaciones.

Hay que ser muy avispado para que la terminología no nos acabe jugando una mala pasada.

La mentada Ileana Izverniceanu pone dos ejemplos de dos casos reales por los que la asociación se ha interesado recientemente. “Una señora, que compró un pareado a un banco por un precio rebasado, al llegar las lluvias constató que la azotea no estaba bien impermeabilizada: la reparación costaba 5.000 euros y la entidad se negó a pagar la reparación.

Otra compradora de un chalet unifamiliar en Madrid tuvo que rehacer la conexión a la red hídrica y, dado que hay que pedir obligatoriamente un presupuesto al Canal de Isabel II ( merece aclarar que es el proveedor ), se encuentra con que tiene que desembolsar casi 1.000 euros, un gasto con el que no contaba y del que nadie le advirtió”.

Para ahorrarse muchos disgustos es mejor asesorarse por un arquitecto o aparejador técnico. Que nos podrán indicar el estado real de la vivienda.

En edificios antiguos, también es necesario averiguar el estado general de la edificio, por si próximamente se realiza reformas en él y estaremos sujetos al pago de una próxima e inesperada derrama por culpa de la fachada, azotea, instalación de un ascensor…

Junto con la vivienda el comprador adquiere, generalmente a no ser que se pacte algo distinto, también las obligaciones del vendedor, por lo que, aunque las derramas hayan sido decididas por la Junta de la comunidad antes de la compraventa, deberá pagarlas el nuevo propietario.

Pero la dificultad con las derramas ¡no acaba aquí! Y puede darse el caso, por ejemplo, de que la Junta haya aceptado el presupuesto de una constructora en una fecha anterior a la firma del contrato de compraventa, pero que esté negociando un aplazamiento de pago, una financiación de la obra o una subvención.

Ya que, en ese estadio, la cuantía de las derramas todavía no es legalmente exigible, esta no aparecerá en el Certificado de deudas con la comunidad de propietarios, que se tiene que entregar al comprador potencial.

Para evitarse futuros disgustos, una solución podría ser pedir al vendedor las actas de las últimas Juntas de la comunidad para averiguar si existen obras en trámite. Con el objetivo de cuantificar el gasto y negociar con el vendedor el precio de la compra, es aconsejable hacer la misma comprobación también con el portero, el administrador de fincas y los vecinos, que son los que mejor conocen la finca.

Hay que hacer una pequeña labor de investigación antes de aventurarnos a comprar una casa que ya este afecta por una futura derrama. Y ante la duda sobre las condiciones del inmueble investigar si el inmueble ha pasado la Inspección de edificios (ITE) , un documento en el que se certifica que cumple unas condiciones mínimas de seguridad y salubridad.

Y si este existe, ver si son favorables o no, y si no lo es contar con unos costes extra o incluso llegar a repercutirlos en el precio de la compra de la vivienda.

Si, pese a todas las averiguaciones que hubiésemos realizado, el nuevo propietario descubre unos desperfectos después de la compra, siempre podrá acudir a la ley como último recurso.

Nos conviene saber, y contar con ello, el hecho que a partir de junio de 2018, todos los edificios de más de 50 años de antigüedad deberán contar con el Informe de evaluación de edificios (IEE), un documento que integra la Inspección técnica de edificios (ITE), pero del que forman parte también certificaciones de accesibilidad y eficiencia energética.

Información fuente: El periódico El país.